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8月12日晚，建業(yè)新生活發(fā)布截至2021年6月30日止六個(gè)月的中期業(yè)績(jī)公告。

根據(jù)公告所示，期內(nèi)建業(yè)新生活實(shí)現(xiàn)收入15.64億元，同比增長(zhǎng)47.4%；期內(nèi)凈利潤(rùn)為人民幣2.71億元，同比增長(zhǎng)43.3%；公司股東應(yīng)占利潤(rùn)為人民幣2.6億元，較2020年同期增加41.5%；每股基本盈利為人民幣0.21元，宣派中期股息每股14.5港仙，較去年同期增長(zhǎng)119.7%。

回顧上半年，市場(chǎng)上充斥著大量噪音。就物管行業(yè)而言，從對(duì)房企監(jiān)管趨緊衍生出的“工具人風(fēng)險(xiǎn)”考慮，到由k12教育受創(chuàng)引申出民生行業(yè)或都將受到嚴(yán)管嚴(yán)控的猜想，再到維護(hù)新就業(yè)形態(tài)勞動(dòng)者權(quán)益引發(fā)對(duì)物管行業(yè)人力成本上漲的擔(dān)憂，都在短期內(nèi)對(duì)物管板塊及其中的各家公司產(chǎn)生了一定的消極影響。截至目前，富途內(nèi)地物業(yè)管理股指數(shù)自2021年6月3日以來(lái)跌幅累計(jì)達(dá)22.1%，而建業(yè)新生活亦錄得接近15%的跌幅。

若拉長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行考慮，物管行業(yè)充足的市場(chǎng)空間并未改變，存量+增量的中長(zhǎng)期發(fā)展路徑將繼續(xù)為公司貢獻(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的現(xiàn)金流。因此當(dāng)前時(shí)點(diǎn)下，一個(gè)值得思考的問(wèn)題是，在擺脫短期市場(chǎng)情緒以及非基本面噪音的干擾后，建業(yè)新生活的實(shí)際價(jià)值究竟如何？公司估值回歸的底層邏輯又是什么？公司此次披露的財(cái)報(bào)給了我們一個(gè)不錯(cuò)的觀察窗口。

一、 規(guī)模與利潤(rùn)齊升，建業(yè)新生活上半年表現(xiàn)穩(wěn)健

截至2021年6月30日，建業(yè)新生活的總在管面積突破萬(wàn)億，達(dá)到1.15億平方米，同比增長(zhǎng)達(dá)64.1%；合約面積突破兩個(gè)億，達(dá)到2.09億平方米，合約在管比達(dá)到1.8，儲(chǔ)備較為充足，未來(lái)業(yè)績(jī)有保障。另值得一提的是，在上半年的新增住宅合約面積中，一手盤(pán)占比達(dá)74.4%。

從覆蓋區(qū)域來(lái)看，目前公司在河南省全省18個(gè)地級(jí)市（以及102個(gè)縣級(jí)城市中的100個(gè)縣級(jí)城市）及河南省外（包括陜西省、山西省、河北省等7?。┨峁┪飿I(yè)管理及增值服務(wù)，總計(jì)服務(wù)586項(xiàng)物業(yè)，涵蓋180萬(wàn)名業(yè)主及住戶。

不難發(fā)現(xiàn)，建業(yè)新生活高度聚焦中部大省，具有顯著的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。公司通過(guò)在大本營(yíng)不斷精耕細(xì)作，深化“建業(yè)”品牌價(jià)值，不僅為其在當(dāng)?shù)孬@得了較高的產(chǎn)品溢價(jià)，同時(shí)隨著優(yōu)勢(shì)資源的積累，形成了強(qiáng)大的“飛輪效應(yīng)”，因而在推進(jìn)全國(guó)性戰(zhàn)略布局上更具擴(kuò)張能力。目前，建業(yè)新生活的省外在管面積占比為10.8%，省外在管項(xiàng)目數(shù)量共計(jì)91個(gè)。

穩(wěn)步增長(zhǎng)的管理規(guī)模帶來(lái)的是公司營(yíng)收的增長(zhǎng)。按照業(yè)務(wù)板塊拆分來(lái)看，物業(yè)管理業(yè)務(wù)及增值服務(wù)板塊是建業(yè)新生活的主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊，上半年該分部實(shí)現(xiàn)營(yíng)收12.86億元，同比增長(zhǎng)52.4%，增勢(shì)持續(xù)強(qiáng)勁。生活服務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.06億元，同比增長(zhǎng)19.2%；此外，高毛利率的商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)板塊亦取得不錯(cuò)的增速，錄得超過(guò)60%的同比增長(zhǎng)。

從盈利能力上看，物業(yè)管理及增值服務(wù)、生活服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)三項(xiàng)業(yè)務(wù)毛利率分別為29.7%、34.4%及68.1%，建業(yè)新生活在上半年整體毛利率為32.1%，處于業(yè)內(nèi)較高水準(zhǔn)。

二、驅(qū)動(dòng)建業(yè)新生活估值回歸的動(dòng)力是什么？

聚焦到估值層面，如果說(shuō)輕資產(chǎn)、凈現(xiàn)金流穩(wěn)定等行業(yè)屬性決定了建業(yè)新生活未來(lái)估值的下限，那么公司估值的上限或?qū)⑷Q于業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)、物業(yè)增值服務(wù)以及第三方擴(kuò)張能力的成長(zhǎng)空間。

從這個(gè)角度出發(fā)，通過(guò)此次披露的中期業(yè)績(jī)，建業(yè)新生活穩(wěn)健的業(yè)績(jī)表現(xiàn)已經(jīng)得到驗(yàn)證，接下來(lái)將對(duì)其增值服務(wù)與外拓實(shí)力進(jìn)行觀察，以此探尋公司的潛在成長(zhǎng)動(dòng)能。

（1）定位新型生活方式服務(wù)商，打造第二增長(zhǎng)曲線

上半年，建業(yè)新生活不斷擴(kuò)寬增值服務(wù)的可能路徑，尋找新的增長(zhǎng)空間。通過(guò)深挖美居服務(wù)領(lǐng)域價(jià)值，提供拎包入住、封裝陽(yáng)臺(tái)和社區(qū)新零售等多項(xiàng)服務(wù)，同時(shí)依托一直在飛速增長(zhǎng)的 “建業(yè)+”平臺(tái)，持續(xù)發(fā)力社區(qū)訂閱模式，建業(yè)新生活以新型生活方式服務(wù)商重新定義傳統(tǒng)物管，為用戶提供了更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體驗(yàn)，并在報(bào)告期內(nèi)取得了良好成效。

反映到數(shù)據(jù)上，建業(yè)+平臺(tái)2021上半年注冊(cè)用戶增加至470萬(wàn)名，較去年同期新增190萬(wàn)名，平臺(tái)累計(jì)總交易額累計(jì)達(dá)到6.2 億元，同比增長(zhǎng)超 100%。截至2021年6月30日，建業(yè)+平臺(tái)收入進(jìn)一步提升至1.7億元，較去年同期增長(zhǎng)近4219萬(wàn)元。這也預(yù)示著，在訂閱模式的加持下，高活躍度的“建業(yè)+”平臺(tái)或?qū)⒊掷m(xù)創(chuàng)造出穩(wěn)定的現(xiàn)金流，公司在社區(qū)增值服務(wù)上將迎來(lái)可觀的增長(zhǎng)空間。

（2）第三方物業(yè)占比提升至48.2%，彰顯強(qiáng)勁外拓能力

另一個(gè)方面，建業(yè)新生活的成長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力還體現(xiàn)在其強(qiáng)勁的外拓能力上。

對(duì)于建業(yè)新生活而言，其管理面積主要來(lái)源于內(nèi)生外拓兩個(gè)方面。內(nèi)生性因素來(lái)看，依托建業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)大的資源與實(shí)力，疊加自身強(qiáng)大的獨(dú)立業(yè)務(wù)擴(kuò)展實(shí)力，為其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)注入了高確定性動(dòng)能。

而從更體現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的外拓層面來(lái)看，截至2021年6月30日，公司來(lái)自第三方的在管面積為5,535萬(wàn)平方米，占比達(dá)到48.2%，較去年同期提升了18.8個(gè)百分點(diǎn)；來(lái)自第三方的合約面積為11,908萬(wàn)平方米，占比達(dá)到57.1%，較去年同期提升了12.8個(gè)百分比。同時(shí)注意到，在上半年的新增在管面積及新增合約面積中，第三方項(xiàng)目占比均為最高，分別達(dá)到47.2%及66.1%。

深一層的思考，強(qiáng)勁的外拓實(shí)力對(duì)應(yīng)的是建業(yè)新生活高品質(zhì)的物管服務(wù)，因此能在品牌效應(yīng)之下實(shí)現(xiàn)不依賴于母公司的擴(kuò)張。一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)可以較好地印證這一點(diǎn)，2021年上半年，公司來(lái)自鄭州物業(yè)項(xiàng)目的平均物業(yè)費(fèi)同比提升13.6%，來(lái)自縣市物業(yè)項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)同比提升4.9%。

三、 小結(jié)

最后回歸到投資層面，建業(yè)新生活在上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收與利潤(rùn)穩(wěn)健雙升，展現(xiàn)出基本面扎實(shí)且業(yè)績(jī)持續(xù)釋放的良好局面。同時(shí)考慮到，建業(yè)新生活正在深度挖掘新的增長(zhǎng)空間，持續(xù)借助數(shù)字化轉(zhuǎn)型，創(chuàng)造出更多的應(yīng)用場(chǎng)景，優(yōu)化用戶體驗(yàn)，進(jìn)而拓寬公司盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。伴隨公司不斷擴(kuò)寬業(yè)務(wù)的深度與廣度，其發(fā)展動(dòng)能也將逐步得到釋放。

在中期業(yè)績(jī)公布的次日，建業(yè)新生活的股價(jià)應(yīng)聲上揚(yáng)，截止發(fā)稿，漲幅接近5%。但客觀來(lái)說(shuō)，公司在二級(jí)市場(chǎng)上表現(xiàn)并不理想，目前建業(yè)新生活股價(jià)僅為6.75港元左右，對(duì)比各大機(jī)構(gòu)給出的目標(biāo)價(jià)由10港元到16.47港元之間，潛在漲幅空間達(dá)到48.1%-144%，可見(jiàn)專業(yè)投資機(jī)構(gòu)對(duì)建業(yè)新生活未來(lái)的業(yè)績(jī)成長(zhǎng)和當(dāng)下低估值帶來(lái)的洼地機(jī)會(huì)表示高度看好。優(yōu)良的公司基本面疊加充足的成長(zhǎng)動(dòng)能，公司估值有望進(jìn)一步得到抬升。